Земельные участки в Подмосковье | Земельные участки

Приватизация земельных участков

Приватизация земельных участков

1. Приватизация земельного участка в Московской области (Подмосковье)

Одной из форм приобретения права на использование земельного участка по закону может быть его приватизация. Для приватизации земельного участка необходимо собрать довольно много различной документации, более подробно с этим перечнем можно ознакомиться ниже. В процессе приватизации земли могут возникнуть немалые сложности и появиться достаточное количество вопросов, решение этих проблем может затянуть время окончательного подписания и выдачи приватизационных документов, но квалифицированная помощь специалистов по земельной недвижимости практически всегда способна помочь в их разрешении. В подавляющем большинстве случаев приватизация земельного участка проводится в случае, когда на нем находится строение – частная собственность соискателя. Земельный участок в этом случае должен находиться в пользовании владельца строений на каких-либо договорных условиях выделения земли для обслуживания основного строения и вспомогательных построек. Застройщик, который желает провести приватизацию земли под домом, должен вначале подать заявление на приватизацию участка в местную администрацию. В форме данного заявления указываются данные заявителя, его налоговый идентификатор, в краткой форме излагаются цели использования земельного участка, приводится предполагаемый размер земельного участка, указываются цели по дальнейшему использованию земли (жилищное или дачное строительство, садоводство, коммерческое использование и т.д.).

К заявлению на приватизацию земельного участка прилагаются следующие документы, список которых регламентирован действующим законодательством. Заявитель обязан представить те документы на право пользования землей, которые ему выдавались ранее: различные свидетельства на пользование, государственные акты, договор аренды земли, документы иного названия и характера. В обязательном порядке нужно иметь документ, который подтверждает право собственности заявителя на строения, находящиеся на данном земельном участке (свидетельство регистрации прав собственности или права наследования, договор купли-продажи, дарения, мены). Для земельных участков, которые должны состоять на кадастровом учете к заявлению прилагается еще и кадастровый план земельного участка вместе с утверждённым проектом границ земельного участка. Также для правильной приватизации земли нужно предоставить технический паспорт на строение и вспомогательные постройки на земельном участке, выписку из регистрационной палаты о регистрации прав на земельный участок, копию личных документов.

После рассмотрения всей документации на приватизацию участка местные органы власти принимают решение об удовлетворении заявления на приватизацию земельного участка или отказе в данной просьбе. Рассмотрение заявления и принятие вышеупомянутого решения производится в течение 14 дней с момента подачи заявления в органы местной власти. Срок может быть пролонгирован, если у заявителя нет кадастрового плана и утверждённого проекта границ земельного участка, тогда работники комитета по управлению муниципальным имуществом должны сами направить в отдел кадастра при данном органе местного самоуправления запрос на изготовление проекта границ земельного участка. Время, которое дается на такое изготовление и утверждение регламентируется максимальным сроком в один месяц. Если выносится решение о приватизации земли под домом и предоставлении земельного участка заявителю, то оно выдается заявителю на руки с приложением проекта границ земельного участка. После того, как решение принято, для тех земельных участков, которым это необходимо, изготавливается новый кадастровый план с отмежеванием по границам соседних участков.

Решением местного органа власти на основании федерального закона о приватизации земельных участков различного назначения и для различных собственников такая приватизация земли производится либо бесплатно, либо после выкупа земельного участка. Всё вышесказанное является общими принципами приватизации участков земли, но существуют и местные особенности в этом процессе.

Проведение приватизации земельных участков может быть осложнено различиями в региональном подходе к этой проблеме, причем, если где-то можно и не спешить с такой процедурой, то в регионах, где к земле наблюдается повышенный интерес и большой спрос. Несомненно, с первую очередь, это касается приватизации земли в Московской области и Подмосковье. Тут иногда вопрос стоит так, что тот, кто не спешит с приватизацией участка, может остаться и без него. Проблем можно избежать в случае обращения к профессионалам своего дела, специалистам агентств недвижимости. Они помогут правильно оформить бумаги, документы на приватизацию земельного участка, причем, со знанием норм и особенностей по приватизации земли в Подмосковье.

Есть несколько причин отказа местных органов власти в приватизации участка, но основная из них это отсутствие земельного участка в наличии, то есть юридически он никак не закреплен за заявителем. Однако, если заявитель пользуется землей свыше 15 лет, то скорее всего вопрос и в этом случае будет решен положительно. Вообще, всегда лучше, если участок долгое время находится в пользовании, тогда вероятность вынесения положительного решения значительно возрастает. Также причиной отказа в приватизации земельного участка может быть назван факт отсутствия свободных территорий. Но заявитель, который уверен в наличии таких территорий и знает, что они никем не приватизированы, имеет право оспаривать отказ местных властей через суд.

Но, даже получив положительное решение местного совета, без оформления акта на землю обойтись нельзя. Эта работа проводится через землеустроительные фирмы, лучше, если она базируется в том же районе и имеет положительные отзывы и хорошую репутацию у людей, которые пользуются у заявителя авторитетом и вызывают особое доверие. Такие агентства имеют в своем составе профессионалов хорошего уровня с, безусловно, четким и грамотным выполнением своих задач. После замеров участка и согласования его границ с владельцами соседних земельных участков выписывается акт и составляется новый кадастровый план.

Длительность процесса приватизации земельного участка для Московской области составляет около 6-7 месяцев и требует довольно значительных финансовых затрат. После составления государственного акта приватизации, соискатель официально является собственником земельного участка. Сама же цена выкупа земельного участка в Подмосковье не зависит от количества жителей в населенном пункте, а больше от соотношения спроса и предложения, от качества земли, местоположения и целевого назначения земельного участка. По сравнению с другими регионами России цена эта на порядок выше. Но и такие условия по приватизации земли не устраивают Правительство Москвы и администрацию Московской области. Там считают, что установлены необоснованно заниженные цены выкупа земельных участков при приватизации, эти земли находятся в государственной и муниципальной собственности, тем самым, по мнению руководства Москвы и Московской области, ущемляется их конституционное право, как субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, свободно распоряжаться своими земельными ресурсами. Здесь же указывается на ограничение для них свободы экономической деятельности, на нарушение конституционного принципа признания и защиты равным образом всех форм собственности. Московские городские и областные власти требуют наделения субъектов Российской Федерации и муниципальных образований правом определения стоимости выкупа земельных участков при их приватизации без всяких ограничений. Этот вопрос даже был подан на рассмотрение Конституционного Суда РФ, и, хотя принятии запроса Правительству Москвы было отказано, но Конституционный Суд РФ, тем не менее, при мотивировке отказа указал, что оспариваемые положения по определению стоимости земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже или приватизации участка владельцами зданий и сооружений, расположенных на них, не могут рассматриваться, как нарушающие конституционные права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Таким образом, пока для Московской области и Подмосковья действуют цены приватизации земли под домом, исходя из минимальных ставок земельного налога. Более детально все аспекты такой приватизации будут рассмотрены далее в общероссийском масштабе, поскольку, положения о приватизации земельных участков имеют по регионам очень много сходных моментов.

2. Приватизация земельных участков под домом (объектами недвижимости)

Понятие приватизации земли под домом реализует принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, оно закрепляет в законодательстве условия приватизации земельных участков, неотделимых от строений на их площади. Такое правило вступило в силу после введения Земельного кодекса РФ в 2001 г., до этого не было необходимости одновременной приватизации участка под объектами недвижимости. Теперь же приватизация зданий, строений, сооружений промышленного и жилого назначения не допускается без одновременной приватизации земли, на которой они расположены, за исключением земельных участков изъятых или ограниченных в обороте. Приватизация земли под домом, строительство которого не завершено и который признан самостоятельным объектом недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, изъявившему желание приобрести эту недвижимость вместе с земельным участком, им занимаемым и необходимым для обслуживания строений.

Цена выкупа при приватизации земельного участка субъектами Российской Федерации определяется, согласно федерального закона, в зависимости от численности населения, исходя из ставки земельного налога. В населенных пунктах численностью свыше 3 миллионов человек эта цена может быть размером от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, в поселениях с численностью населения от 500 тысяч до 3 млн человек - от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, до 500 тысяч человек - в размере от 3 до 10-кратного размера этой ставки земельного налога (во всех случаях она исчисляется на начало текущего года). Таким образом, выкуп при приватизации земли производится по ценам земельных участков, исходя из минимальных размеров ставки земельного налога для данной категории земли. В случае приватизации земли под домом эта ставка берется для участков, на которых разрешено жилищное строительство. Такой порядок исчисления выкупной цены в случае приватизации участка, когда за основу берется ставка земельного налога, превалирует над всеми остальными методами определения выкупной стоимости. Иными словами порядок определения выкупа приватизируемых земельных участков на основе их рыночной стоимости не могут применяться в отношении земельных участков при приватизации вместе с домом или иными объектами недвижимости, а также в отношении собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В Законе о приватизации земельных участков есть также положение об установлении на цену выкупа земельного участка поправочного коэффициента, учитывающего основной вид использования недвижимости, расположенной на нем. Их размеры колеблются от 0,7 до 1,3. Хотя в большинстве случаев поправочные коэффициенты принимаются равными единице. Отсутствие методик расчета поправочных коэффициентов по учету вида использования строений на земельном участке не может служить основанием для отказа в приватизации земли под домом.

Итак, для приватизации земельных участков под домом в целях осуществления на нём любого вида деятельности заинтересованное лицо обращается в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением с приложением соответствующих документов. Это нотариально заверенная копия документа о праве собственности на земельный участок и объекты недвижимости, находящиеся на нем, далее, требуется для приватизации участка кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), удостоверенная соответствующим территориальным органом, на который возложены функции по ведению государственного земельного кадастра. В состав документации на приватизацию земельных участков, которые будут приватизироваться вместе со строениями входят: справка о нормативной стоимости земли от районного земельного комитета, справка о размере земельного налога и площади земельного участка, подписанная руководителем районной ИМНС, технический паспорт на дом и справка об оценочной стоимости вашего участка от районного БТИ. Для юридических лиц дополнительно требуются нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации предприятия, нотариально заверенная копия свидетельства ИМНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ, выписка из протокола заседания уполномоченного органа юридического лица о приобретении в собственность земельного участка, заверенная его печатью. При наличии в уставном капитале юридического лица долей государства, его субъекта или муниципального образования нужны сведения о её размере (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ или иной документ). На практике эти документы имеют определенную форму, берутся в различных инстанциях и имеют разные сроки действия.

2.1 Справка о нормативной стоимости земли (в земельном комитете)

Для получения справки о нормативной стоимости земли необходимо обратиться в комитет по земельным ресурсам и землеустройству при местной администрации района, там, где зарегистрирован участок земли, предполагаемый к приватизации земли под домом. Таковая справка о нормативной стоимости земли может быть выдана земельным комитетом только при предъявлении документа с печатью местного совета. Следует помнить, что по закону "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случаях неопределенной кадастровой стоимости земли, при приватизации земельных участков под домом применяется нормативная цена земли. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству или территориальные органы Росреестра производят выдачу заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли приватизируемого земельного участка. Такая справка о цене (нормативной цене) земельного участка выдается по состоянию на дату начала приватизации на основании заявления физического, юридического лица или Комитета по управлению городским имуществом. В заявлении обязательно должна быть указана дата, на которую запрашиваются сведения. В форме справки о нормативной стоимости земли приводится расчет этой цены с приведением сведений о площади земельного участка с указанием её по видам угодий (для случая приватизации земли под домом это только один вид) и нормативной цены за единицу площади. По этим данным выводится общая нормативная цена участка.

2.2 Справка о размере земельного налога и площади земельного участка (в налоговой инспекции)

В подавляющем большинстве случаев при приватизации земельных участков под домом проводится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Однако, во всех случаях нужна справка о размере земельного налога и площади земельного участка, заявленного для приватизации, Выдается она в ИФНС района лицам, желающим провести приватизацию земельного участка, при этом площадь земельного участка должна полностью соответствовать площади, указанной в документах, описывающих земельный участок. При расхождении данных о площади участка, местный комитет по землеустройству и земельным ресурсам сравнивает его с предельно допустимым, исчисляемым отдельно для каждого участка с соответствии с инструкциями по межеванию земель.

Если площадь менее допустимой, то в справке об оценочной стоимости участка указывается площадь та же, что и в правоустанавливающем документе. При превышении допустимых значений площади вносятся изменения в правоустанавливающий документ с указанием действительного её значения. По содержанию справка о размере земельного налога и площади земельного участка включает данные владельца, кадастровый номер земельного участка, значение его площади и наименование категории земли, её разрешенное использование, и местоположение. Далее приводится дифференцированная налоговая ставка по состоянию на начало текущего календарного года в процентах с приведением наименования нормативного правового акта, на основании которого она установлена. Итогом справка о размере земельного налога является сумма земельного налога, удостоверенная подписью руководителя ИФНС РФ при местной администрации.

2.3. Технический паспорт на дом, расположенный на земельном участке.

Технический паспорт на дом должен быть предоставлен в составе остальных документов на приватизацию участка земли, он выдается в БТИ после проведения технических замеров дома. Он содержит адрес строения, наименование БТИ, год постройки дома, площадь застройки (общая и жилая). Вообще, технический паспорт на дом содержит очень важную информацию для расчета налогообложения недвижимости, в том числе и земли после приватизации земельного участка, вместе с совокупной стоимостью домовладения. Также в техническом паспорте на дом указано, из чего состоит дом, год постройки каждой части дома, квадратура и стоимость строения на дату проведения замеров. Обязательно вычерчивается в техническом паспорте ситуационный план, то есть схема участка и расположенного на нем дома, и поэтажный план (схема дома со всеми этажами, цокольным уровнем и подвалом). Важной частью техпаспорта на дом является экспликация, такая таблица, в которой прописаны наименования всех помещений с их площадями, причем, названия помещений определяет сам хозяин, исходя из их назначения. В отсутствие технического паспорт на дом его надо обязательно получить, иначе приватизация земли под домом будет невозможна.

2.4. Справка об оценочной стоимости вашего участка (в БТИ)

Ведение дел о приватизации земельных участков требует предоставления справок об оценочной стоимости земельных участков, которые выдаются в уполномоченных органах местной власти. Надо помнить, что эта справка о стоимости участка ограничена по сроку действия и действительна в течение 1 месяца. Предварительно для её составления требуется расчет стоимости земельного участка. Установление цены в случае приватизации земли ведется от размера ставки земельного налога, это основной метод определения стоимости выкупа участка (если не предусмотрена его бесплатная приватизация). Есть отдельные варианты, когда приватизация участка ведется с выкупом по рыночной стоимости, они немногочисленны и стоят особняком. В этом случае для выдачи справки об оценочной стоимости участка используются разные методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Направления исследования у разных методов тоже различны, так методы сравнения продаж, выделения и распределения основываются на сравнительном подходе. Такие методы, как метод капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования – на доходном подходе. На основе затратного подхода с проведением расчетов стоимости воспроизводства или замещения улучшений приватизируемого земельного участка используются методы остатка и выделения. Как бы то ни было, но при постоянном изменении законодательной базы и принятии новых местных постановлений, а также существовании целого ряда исключений и выделения части земель в особый статус, нельзя исключить и такой момент, что приватизация земельных участков под домом (или строениями иного назначения) может быть проведена с образованием выкупной цены по иным правилам. Потому и надо хорошо себе представлять механизм расчета при выдаче справки об оценочной стоимости вашего участка.

3. Бесплатная приватизация земельных участков.

Возможность бесплатной приватизации земельных участков появилась после принятия в 2006 г закона РФ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», он ввел правила бесплатной приватизации земли в собственность с тем условием, что она предоставлена в пользование до 2001 года или, другими словами, до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Бесплатная приватизация участков земли возможна только для тех, которые используются для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для получения прав собственности на вышеупомянутые земельные участки нужно обратиться в районные (территориальные) отделы Федеральной службы государственной регистрации и зарегистрировать своё право на владение ними. Документация по такой бесплатной приватизации земли под домом или без него собирается, согласно перечня, указанного выше, но со значительными упрощениями. В этом смысле надо заметить, что на данный период бесплатная приватизация земельного участка в собственность не требует специального решения органа государственной власти или местного самоуправления о таком предоставлении. В основном для приватизации участка достаточно предоставить кадастровый паспорт и документ, подтверждающий факт выделения в личное пользование земельного участка. Местными положениями и постановлениями в этот перечень могут быть введены и некоторые другие документы и справки, но их сбор и получение положительного ответа на заявку о приватизации земли обычно не вызывает у граждан больших трудностей. Например, если для земельного участка, не прописан вид разрешенного использования, то нужно будет получить отдельный документ, определяющий этот вид землепользования. Этим документом может служить специальное постановление Администрации того района, где расположен земельный участок.

Есть случаи, когда по закону налагаются ограничения и запрет на предоставление участка в собственность. Так, к примеру, земельные участки, находящиеся на территориях особых зон, особо охраняемых территорий, лесных и водных пространств, могут не подлежать приватизации. Но в таком случае от местных органов власти заявителю должен быть прислан письменный мотивированный отказ в регистрации. Граждане должны четко знать свои права и добиваться их признания, не следует пренебрегать в деле приватизации земельных участков помощью квалифицированных специалистов по земельной недвижимости. Они помогут решить даже самые сложные проблемы.

4. Платная приватизация земельных участков

Если земельный участок был предоставлен в пользование физическим лицам после 2001 года или ведется приватизация земельных участков, предоставленных юридическим лицам на ином праве пользования, то такая приватизации земли идет на платной основе. По своему направлению пользования платной приватизации подлежат земли, предоставленные фермерским хозяйствам для сельского хозяйства, участки для других видов сельхозпроизводства, земли промышленного использования, земли отчуждения для энергетики, зоны военных сооружений и аэродромов. В этот список входят еще и земельные участки с неустановленной категорией или видом разрешенного использования. Вот в этих случаях проводится платная приватизации земельных участков и требуется отдельное постановление или специальное решение органов местной власти. Для тех земельных участков, которые имеют строения, возможно одновременное осуществление приватизации участка с приватизацией зданий и сооружений. Решение о приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (именно такие только и подлежат приватизации) принимает их собственник в лице Федерального агентства по управлению имуществом, его органы на местах, а для земельных участков муниципальной принадлежности - местная администрация. Выкуп земли в собственность ведется в соответствии с положениями закона, формирование цены единицы площади также ведется, практически, одинаково для всех регионов страны. Собственниками земельных участков в этом случае выступают муниципальные или государственные органы власти. Таковы основные моменты по приватизации земельных участков, знание которых существенно облегчит проведение приватизации земли любой категории.

Дополнительные материалы
Порядок оформления документов на земельный участок
Оформление купли продажи земельного участка