Справочная М3 | Земельное право

Земельное право Российской Федерации

Земельное право Российской Федерации

История развития земельного права России

История прав собственности на землю в России имеет глубокие исторические корни, причем землей владели очень широкие социальные слои населения вплоть до времен Петра Первого, когда началось закабаление крестьян по образцу «просвещенной Европы», и Екатерины Второй, когда это рабство было доведено до абсолюта. Но юридическое оформление земельного права произошло в 1861 году, когда крестьян освободили от кре¬постной зависимости, и они вошли в число субъектов землепользова-ния. С тех пор земельное право в России определяется, как совокупность отношений собственности на землю. Основных видов собственности на землю определено два: общественная собст¬венность сельских общин и частная собственность крестьян. Это была первая в нашей стране земельная реформа с изданием свода юридических правил, хотя и далеко не идеальных. Вторым этапом развития земельного права в дореволюционный период стала Столыпинская реформа 1906—1910 годов, согласно её постановлениям была ликвидирована общинная собственность на землю и провозглашена только личная собственность крестьян на земельные участки. Упор делался на «крепкого» хозяина, такого, как знаменитые американские фермеры, причем предлагались большие льготы по налогам и создавались условия для укрупнения таких хозяйств.

После Октябрьской революции правительством Советской России был принят целый ряд нормативных актов, посредством которых были сформированы устойчивые общественные зе¬мельные отношения, какие и были сохранены вплоть до распада СССР в 1991 году. И первым земельным законом этого периода стал ровесник революции, который принес самые крутые изменения в земельные отношения в новом государстве, стал Декрет «О земле», при¬нятый ВЦИК 26 октября 1917 года. Несколько страниц текста в один момент привлекли на сторону революции всю массу крестьянского населения, которое составляло абсолютное большинство в стране. По этому Декрету полностью была отменена собственность помещиков на землю, а сама их земля передавались в распоряжение уездных Советов крестьянских депутатов. Земли самих крестьян конфискации не подлежали, но право частной собственности на землю было отменено, отчуждение помещичьей земли делалось безвозмездно в пользование всех трудящихся. Продажа земли, её аренда или залог были запрещены. Крестьяне, которые обрабатывали землю своим трудом, получали землю в бессрочное пользование. Распределения земель велось по установленным нормам. Кроме индивидуального землепользования приветствовались любые общественные его формы. Земельное право СССР ведет свое начало от этого документа.

Следующим важным документом для организации правовых норм для земельных ресурсов России стал Декрет ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли». В нем впервые была проведена классификация земель по категориям: земли сельскохозяйственного назначения, земли под строительство, земля для культурно-просветительных целей, для строительства и эксплуатации путей сообщения. В 1919 году вышло постановление про основы социалистического земледелия, были основаны совхозы, которым передавались наиболее ценные земли - с ценными многолетними куль-турами, с применением передовой агрокультуры. Основы землеустройства, введение регистрации и учета землепользовании были введены этим документом. НЭП тоже внес свои коррективы в земельное право, землю разрешили сдавать в аренду, но на срок не более 6 лет и без применения на ней наемного труда, на землях городов была создана подкатегория земель промышленного назначения.

Основы земельного законодательства СССР были приняты в 1968 году, собственно, это был первый настоящий Земельный Кодекс в стране, в котором четко были разделены земли по категориям и прописаны все разрешения и ограничения для них. Так продолжалось до 1991 года, когда уже РСФСР приняла свой Земельный кодекс, где было провозглашено право частной собственности на землю, тем самым земельное право претерпело коренное изменение, этот документ дал огромный импульс в деле коди-фикации земельного законодательства, началась реорганизация колхозов и совхозов, создание единоличных крестьянских хозяйств. Далее в 2001 году был принят новый Земель¬ный кодекс России, фундаменталь¬ный документ, положивший долгосрочную основу для развития земельных отношений в стране. Развитие земельного права пошло путем интегра¬ция с другими отраслями в природоохранной сфере и стало развиваться в сторону экологического права, хотя выделено в особый статус для этих сторон юриспруденции.

Земельные правоотношения

Земельные правоотношения представляют собой отношения между различными субъектами – органами местной администрации, организациями разных форм собственности или частными лицами, которые входят в сферу и регулируются нормами земельного права. Существование земельных правоотношений осуществляется в виде регулятивных, правоохранительных, материальных или процессуальных правовых отношений. Под регулятивными подразумеваются такие правоотношения, которые возникают при совершении их участниками действий позитивного характера в отношении друг друга. Когда же кто-то из них допускает отклонения от норм закона, то с целью недопущения правонарушений, либо их ликвидации возникают правоотношения правоохранительного характера. Нормы земельного права почти всегда затрагивают сферу материальных правоотношений, которые устанавливают вещественные права их участников в отношении друг друга. При разбирательстве спорных вопросов в судебных инстанциях происходит возникновение процессуальных правоотношений, включающие все действия по осуществлению процедуры судебного разбирательства.

Все виды земельных правоотношений имеют несколько общих черт – все они носят общественный характер и основаны на действующем законодательстве, как конечный результат его регулирования процессов земельного права. Органы государственной власти и местные административные образования в сфере работы по земельным правоотношениям могут быть регуляторами их в применении к земельным участкам, которые находятся под их управлением и на их территории (акты, предписания, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы). Эти же самые органы могут быть и собственниками земельных участков и выступать на равных правах во всех видах земельных правоотношений с другими их участниками (физическими или юридическими лицами).

По своей сути всякое земельное правоотношение являет собой довольно сложный процесс, в котором обязательно присутствуют элементы субъектов, объектов и самого содержания правоотношения. Субъекты это собственники, арендаторы, и прочие одушевленные участники земельных правоотношений, а также государственные органы управления в сфере земельного права. Каждый из субъектов земельных отношений имеет по своим объектам определенные права и обязанности (разрешение строительства недвижимости или запрет, охрана земли и т.п.), которые, собственно, и составляют содержание земельных правоотношений. По сути, эти процессы можно охарактеризовать, как возникновение, изменение и прекращение правоотношений по земле и их участников.

Приобретение земельных участков в собственность или пользование означает возникновение земельного правоотношения по конкретному субъекту и объекту, действия же субъектов земельных правоотношений позволяют им развиваться, изменяться или прекращаться. Все изменения земельных правоотношений происходят в основном по соглашению сторон, но бывает и так, что при неправомерных действиях субъектов, носящих систематический характер, происходит их лишение права на землю по суду. Отчуждение земли может быть проведено для государственных или общественных нужд путем выкупа прав на него государством у собственника, если это земля под строительство с правом ПМЖ, то и предоставление альтернативного варианта жилья, земельного участка под застройку. Далее, земельные правоотношения, как часть земельного права, различаются по степени взаимной обязанности их участников. Бывают равноправные отношения пользователей земельных участков, а бывают отношения, в которых одна из сторон подчинена другой и обязана выполнять указания последней. Тут одной из сторон почти всегда выступает какой-либо из органов земельного управления, чьи указания по землепользованию обязательны для собственников и арендаторов земель. По аналогии с гражданским правом земельные правоотношения отличаются еще по критерию содержания (имущественные и неимущественные), по критерию определенности состава субъектов (абсолютные и относительные).

Очень важно понимать, что земельные правоотношения могут регулироваться как непосредственно земельными нормативными актами, так и нормативными актами иных отраслей права РФ. Сам Земельный кодекс - свод правил по самостоятельному регулированию земельного права, но в тех случаях, когда данный вопрос не предусмотрен в его тексте, вступают в силу другие общепризнанные нормы законодательства.

Принципы земельного права

Все принципы земельного права отражены в Земельном кодексе Российской Федерации. Самая первая статья его говорит о земле, как о «важнейшей составной части приро¬ды, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве…», в то же время «как о недвижимом имуществе, об объекте права собст-венности и иных прав на землю». Тем самым первый принцип земельного права состоит в том, что все действия с земельными ресурсами должны не противоречить положениям Земельного кодекса в части природоохранных вопросов и бережного рационального использования земли. Приоритетность охраны земли делает необходимым некоторое ограниче¬ние свободы пользователей земельных ресурсов по хозяйственным вопросам с целью недопущения нанесения вреда окру¬жающей среде.

Следующим принципом по Земельному кодексу стоит приоритет охраны жизни и здоровья человека, предотвращение негативных воздействий на здоровье людей при использовании земельной собственности, вне зависимости от необходимых для этого затрат. Эти затраты законодательно закреплены как обязанность землепользователей.

Важным принципом по земельным правам, согласно главному земельному закону РФ, является общественный характер отношений по земельной собственности, участие широких масс в решении земельных вопросов совместно с органами государственной власти и органами местного са¬моуправления. Принцип единства судьбы земельных участков и недвижимости, которая на них находится, провозглашает главенство земельного участка по отношению к тем объектам, что построены на них. Любая загородная недвижимость (коттедж, дом, дача) наследуют судьбу своих земельных участков, за небольшим исключением тех слу¬чаев, которые записаны в законе. Как приобретение земельного участка возможно только с приобретением всех строений на нем, так и покупка недвижимости влечет за собой право на земельный участок, на котором он стоит. Принцип платного использования земли говорит о том, что все собственники или пользователи земельных участков выплачивают земельный налог или арендную плату. Земельный налог это жесткое предписание собственнику земли от го¬сударства. Льготы по налогам могут предоставлять только уполномоченные государственные органы, если для того есть законные основания. Доходы от налога на землю идут в госбюджет в отличии от аренд¬ной платы, которая устанавливается по договору аренды земельного участка и посту¬пают. Принцип различия правового режима земель по их принадлеж¬ности к определенной категории в соот¬ветствии с принятыми принципами зонирования территорий и требований земельного законодательства. Каждая категория четко определяется кодексом по разрешению на её целевое использование и не может быть изменена без специального решения компетентных органов власти. Земельные ресурсы государства распределяются по своей принадлежности на федеральную и муниципальную

Общие нормы гражданского права в отношении норм земельного законодательства действуют только тогда, когда между ними нет противоречий. Земельное право всегда имеет приоритет по отношению к своим объектам перед общими нормами гражданских законов. Для земель любой формы собственности характерны действия го¬сударства по ведению земельной политики, по изу¬чению и картографированию земель, их устройству, ведению государственного земельного кадастра, созданию служб со специальными функциями по оперативного управления и надзора за всеми пользователями земли. Планирование, прогнозирование спроса на землю, создание государственного резерва земли – тоже важные принципы в земельном праве, которые провозглашают земельные законы и Земельный кодекс России.

Понятие предмета и метода земельного права

Под понятием предмета земельного права определяются общественные отношения, которые это право регулирует. Это распределение, использование и охрана земель. Все изменения в предмете прав на землю диктуются изменениями содержания общественных норм в отношении земли, так в соответствии с земельной реформой и других методов управления экономическим развитием идет расширение самостоятельности пользователей земли, расширяются права всех землепользователей. Сочетание методов централизованного государственного управления земельными ресурсами с развитием самостоятельности хозяйствующих субъектов составляет демократическую основу этого предмета и основных задач земельного права. Под понятием метода земельного права подразумевают методы регулирования земельных вопросов, способы воздействия норм этого права на деятельность всех участников земельных отношений.

Любое возникновение, изменение или прекращение земельных прав ведется на основании административно-правового постановления государственного органа регулирования землепользования. Такой силовой метод регулирования земельных проблем важен и очень эффективен при обнаружении нарушений земельного законодательства или для их предупреждения. Но, при условии выполнения всех норм закона, гарантируется широкая самостоятельность землепользователей - фермеров, частных или государственных предприятий, направленная на стимулирование, развитие и укрепление материальной заинтересованности.

Недопущение ограничения хозяйственной свободы землепользователей возможно при использовании метода дозволения, и только в ограниченных законом случаях может проводиться административное вмешательство с целью недопущения нанесения урона земельному богатству страны.

Земельное право Российской Федерации

Само по себе земельное право представляет систему юридических норм и правовых нормативных актов, а именно, законов, указов, правил и положений, которые служат цели регулирования земельных правоотношений Российской Федерации. Самое главное отличие всей системы земельного законодательства - самостоятельность в правовом регулировании отношений, связи интересов в деле справедливого распределения прав на землю между субъектами землепользования, их рациональной деятельности по использованию и охране земли. Главная цель земельного права состоит в создании условий, при которых все субъекты, причастные к этому процессу при удовлетворении своих насущных потребностей не принесут вреда земельным ресурсам, природе и прогрессу в развитии общества. Основными в земельных отношениях, таким образом, являются рациональное использование земли, с одной стороны, и, одновременно, её охрана и бережное отношение.

Состоит земельное право в структурном отношении из предмета, метода и системы земельного права. Первые две его составляющие уже были рассмотрены, а вот составляющие элементы системы земельного права являют собой несколько групп юридических норм, которые регулируют земельные отношения одного типа, связанные однородностью субъектов, объектов или сути правоотношений. Эта система делится на общую и особенную части. Наибольшая часть системы земельных прав включает в себя положения, которые объединены по признакам прав собственности на землю, по принадлежности государства к управлению земельным фондом, по общности прав пользования землей и охраны земельных правоотношений.

По праву собственности на землю есть три вида - государственная, муниципальная и частная собственность. Закреплено равноправие физических и юридических лиц на равные условия доступа к приобретению земли во владение, причем вид собственности на конкретный земельный участок может изменяться, разрешено отчуждение всех видов собственности с небольшим исключением участков госсобственности, которые имеют ограничения на такие отчуждения по закону. Государственная собственность на землю делится, согласно закона "О разграничении государственной собственности на землю", на федеральную и муниципальную собственность. Таким образом, выделяется статус земель общегосударственного значения и местная собственность на землю любых органов регионального масштаба.

Есть также институт государственного управления земельным фондом России, который действует при помощи специальных мероприятий от органов государственной власти. Например, такая мера, как проведение государственного мониторинга земли, введение особой системы наблюдений за состоянием земельного фонда страны с целью своевременного выявление изменений их состояния земель, оценки, прогнозов и рекомендаций по предупреждению возможных нарушений норм землепользования.

Очень эффективной мерой управления надо признать землеустройство со всем комплексом мероприятий по изучению состояния земли, по планированию и организации рационального её использования и охраны, ведение работы по установлению новых и улучшению существующих объектов земельной собственности, их границ на местности и рационального использования. Учет и классификацию земель органы земельного управления проводят через составление и ведение Государственного земельного кадастра, содержащего перечень объектов государственного кадастрового учета, определяющего статус и правовой режим земли, её кадастровую стоимость, сведения про объекты недвижимости и собственниках по каждому земельному участку. Так, к примеру, любой самый маленький дачный участок где-нибудь на окраине Наро-фоминского района Московской области тоже занесен в базу данных земельного кадастра, согласно положениям земельного права, наравне с летным полем аэропорта Домодедово, там же имеются и все сведения о собственниках участков. По видам пользования земельными участками классификация выделяет участки постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право аренды на земельный участок, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право безвозмездного срочного пользования землей.

Охрана земли, как основы жизни и деятельности народов в Российской Федерации, ведется с целью сохранения экосистемы, способности земли быть продуктивным средством производства для сельского хозяйства и воспроизводства дикой природы. Мероприятия по охране земли вменяются в обязанности землепользователей, собственников или арендаторов земельных участков. За соблюдением выполнения этих мероприятий в полном объеме земельное право предусматривает организацию четырехступенчатого контроля от государства, муниципалитетов, общественности и самого производителя.

Сфера регулирования земельных правоотношений

Нормативная база земельного права Российской Федерации разрабатывалась и разрабатывается на федеральном и региональном уровнях. До вступления в силу Земельного кодекса РФ было много противоречий между положениями отдельных подзаконных нормативных правовых актов, принимаемых в разное время и на разных уровнях управления. После принятия этого кодекса большинство вопросов и недоразумений разрешилось в силу отмены старых нормативных актов, их допускающих. Земельное законодательство РФ включает в себя Земельный кодекс, федеральные законы и законы субъектов Российской Федерации в отношении земельных прав всех субъектов землепользования и содержания его объектов.

В применении к имущественным отношениям по владению, использованию или распоряжению землей применяется и общее гражданское право, которое принадлежит исключительно юрисдикции Российской Федерации. Всё правовое регулирование земельного рынка возлагается на федеральные органы государственного управления. Земельный кодекс есть первооснова земельного права, именно ему должны быть приведены в соответствие нормы земельного законодательства и отраслевые земельно-правовые нормы. Но многие статьи Земельного кодекса сплетены с иными федеральными законами или указывается, что возможно совместное регулирование вопроса по законодательству субъектов РФ. Это законы, регулирующие различные земельные отношения, кроме имущественных отношений по всем земельным вопросам. Для субъектов РФ дан ряд прав, например, по установлению предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, дачного строительства, для ИЖС и т.п.

Не допускается противоречие региональных норм земельного права с Земельным кодексом РФ. Но наряду с законодательными нормами существуют еще и подзаконные нормативные акты и ведомственные нормативы. К первым относятся указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Противоречия с Земельным кодексом здесь нет, все вопросы, которые регулируются непосредственно Президентом России, в нем указаны. Это, например, составление перечня недвижимости, на которую не распространяется преимущественное право покупки или аренды земельного участка иностранными подданными и лицами без гражданства, а также иностранными юридическими лицами. Другие же положения Земельного кодекса определяют, какие вопросы по земельному праву, непосредственно регулируются Правительством РФ. К такому перечню можно отнести порядок установления нормы предельно допустимых концентраций вредных веществ, микроорганизмов, которые загрязняют почву, установление порядка консервации, общие положения по начислению арендной платы для случаев аренды земельных участков. В ведение же субъектов (местных администраций) России отданы вопросы детализации перечня услуг по землеустройству и уточнение их расценок, применение статуса усиленно охраняемых земель к конкретным объектам на месте, особый порядок использования отдельных видов земель промышленности, установление зон с особыми условиями землепользования в черте ответственности местных органов власти. К ведомственным нормативным актам, регулирующим земельные правоотношения, относятся различные директивы и постановления отраслевых министерств и комитетов о порядке использования и содержания земель и территорий, на которых находятся предприятия данного ведомства. Носят они уточняющий характер по специфике конкретного вида производственной деятельности и никак не могут выходить за рамки соответствия Земельному кодексу, законам РФ или указам Президента и постановлениям федерального Правительства.